“金三银四”提领郑州全年楼市

　　第一季度即将过去，“两会”已经结束，此时再看2014年郑州房地产市场，是否可以预见2014年郑州的房地产市场将会上演怎样的剧目？有业内人士认为，在传统春节的影响下，虽然2月份郑州房地产市场整体遇冷，但也暗藏冲力，房企纷纷热身，押宝“金三银四”。

　　预热　 新地王诞生开年郑州土地市场火热

　　郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，2013年前八个月的住宅均价，是过山车的爬坡阶段，从1月份开始，几乎轮番上涨。9月份郑州市调控新政出台后，住宅均价开始下行，连续四个月下降。国家统计局的数据也一样，房价从9月份开始踩刹车。

　　与去年不同，今年已经过去的两个月，郑州房地产销售市场较为平淡，但与销售市场不同的是，郑州土地市场可谓马力十足，堪用“疯狂”二字来形容。据了解，2月郑州市区挂牌出让建设用地出现了爆发式增长，各类用地投放量高达61块，面积高达4192.24亩。其中，商住房用地计划投放32块，面积达到

2291.83亩。

　　2月13日郑州新年土地首拍之后，已连续上演数场厮杀。2月13日，有着地铁概念的3号地块经过长达一个半小时共72轮激烈竞价，最终以1.8935亿元成交，楼面价约2790元/平方米，该地块位于郑州市苑南路南、宋庄街西，出让面积为19393.11㎡，用于建设城镇住宅、批发零售、住宿餐饮等。

　　2月19日郑州国土资源局以挂牌方式出让郑政出〔2014〕17、18号地块的国有建设用地使用权。而17号地块则由长春智信咨询服务公司以121170万元竞得，楼面价约为6108元/平方米，溢价率高为162%，折合地价为1221.7万元/亩，逼近地王价。而18号地块最终以79593万元由河南天邦置业竞得，折合地价约为1550.4万元/亩，一跃刷新郑州地王价，成为2014年郑州新地王。据悉，这两个地块均位于信息学院路附近，当天吸引了10余家房企追抢，历时近6个小时，竞拍现场十分激烈。

　　新地王的过早出现虽与地块本身的优质有关，但也能反映出开发商对后期市场的看好与房价上涨的隐忧。在一季度旺季到来之前出现“新地王”，不少开发商认为，郑州新地王的出现，对楼市必然会产生拉动的作用。就像面包和面粉的关系，面粉贵了，面包自然也要跟着涨价。新地王，可能会刺激房价的上涨，尤其是地王所在区域周边的房价。

　　土地需求　土地供应主要集中于三四环成交价格预计增幅15%~20%

　　如果再看看今年郑州土地市场的供应情况，就不会过于惊叹地王的诞生。记者发现2014年郑州土地市场也将呈现火热态势，主要土地供应集中在三四环，同时由于一线房企陆续杀入郑州市场，不少机构纷纷预测今年郑州的土地市场成交价格将延续历年的递增趋势，预计保持15%~20%的递增速度。

　　1月底， 本报联合CRIC发布了2014年土地市场供求特点，CRIC预计2014郑州土地市场有五大特征。一、土地供应主要集中于三四环间，逐步向新兴的热点待开发板块扩散，比如城市东北方向的龙子湖板块、西南方向的运河新区板块，以及东南方向的经开区板块。二、高价热点区域：受郑东新区整体发展规划影响，龙湖板块、龙子湖板块为高地价热点板块。三、郑西组团、运河新区外围组团、杨金组团等开发力度较弱、闲置土地较多区域将开始受到开发商的关注。四、随着全国一线开发商对郑州房地产市场的关注度与日俱增，以及一线房企万科、保利、雅居乐等的进驻，2014年郑州市的土地市场将会保持极高的竞争热度，土地成交价格将延续历年的递增趋势，预计保持15%~20%的递增幅度，成交单价在600~4000元/㎡。五、2014年，郑州市住房用地计划供应总面积为1800万㎡，其中，普通商品住房用地为1000万㎡，保障性住房用地为120万㎡。

　　随着楼市热点区域的转移，2011年至2013年土地供求热点区域也随之转移。2013年土地供求热点板块突出，主要集中在高新区板块和运河新区板块，受郑东新区整体发展规划影响，龙湖板块、龙子湖板块为高地价热点区域。CRIC预计，无论土地或楼市供求，郑州未来发展热点区域都主要集中于三四环间，并呈现逐步向东北、西南方向新兴热点待开发板块扩散。

　　区域预测　置业外扩近郊新区将是重点关注区域

　　2010年~2013年，郑州市商品住宅供应的热点区域在逐渐转移，金水区、管城区的供应量逐年减少，而郑东新区、高新区、经开区则年年攀升。

　　随着郑州城市框架的拉大、刚需客户需求释放、主城区客户外溢，传统的价格洼地如管城区、高新区以及经开区价格出现明显增长。置业热点外扩，近郊楼市成了香饽饽，区域火热度以高新新城、航空港区尤甚，并逐渐蔓延至郑州近郊新兴区域如经开区、龙子湖、新郑龙湖、平原新区、二七新区、郑上新区等。

　　“随着地铁1号线的开通以及三环快速路的通车，加上郑州多组团化的发展，市区和郊区的概念逐渐模糊，悄然改变着郑州市民的居住观，越来越多的市民选择在环境好的近郊置业，近郊楼市的市场广度及热度只增不减，并以宜居求胜，以价位求突围，逐渐成为主流市场聚焦点。”河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社表示。

　　除了2013年土地市场新区异军突起，在各种政策利好下，2014年的郑州楼市热点区域可谓四面围城，多点开花。

　　东面，在如今已经成型的郑东新区CBD北面，会看到两个与CBD形状相似的环状区域，那便是龙湖副CBD和龙子湖区域，这两个区域与郑州新东站东西广场一起将打造成为中西部地区最具影响力的现代服务业中心，而这三大特色商务核心区便是郑东新区下一站的发展目标。

　　南面的热点则是南龙湖和航空港区。在2014年的郑州楼市，南龙湖和航空港区一定不能忽视。业内一致认为，未来南龙湖板块必将成为郑州楼市的主战场。

　　坐拥天时地利人和的航空港区域，如今已经进入第二年建设期，区域建设如火如荼，各种配套也在逐渐成熟中。这里不仅有豫发置业等本土房企的身影，更有万科、绿地等国内一线房企大批量拿地。

　　西部作为郑州市老工业区，政策暖风吹来，郑上新区空间规划的公示，让人们对西区的发展充满信心。万科、恒大等房企纷纷在此圈地，则让梦想距离现实更接近。

　　而竞合地产董事长王东此前发出言论认为，受宏观经济、房地产调控政策的影响，楼市整体的价格虽然向上，但涨幅将会趋缓，加上郑州的刚性需求仍然强劲，因此，在市场基本面并未发生根本性改变的情况下，预计2014年房价下调的空间不会太大，下半年甚至可能会出现回升的势头。

　　这究竟是怎样的一年？各种利好扑面而来，这让我们不得不对2014年郑州的房地产市场有所期待，但这一年究竟会发生怎样的楼市故事，让我们拭目以待。 (李莉)