胡葆森：河南房价不会大幅下跌

他认为河南在过去3-5年间房地产市场没有过多泡沫，房价甚至会稳中有升  

　　与往年一样，刚刚参加完两会返回郑州的全国人大代表、建业集团董事长胡葆森，在昨天下午举办了媒体恳谈会，就房价、楼市泡沫、调控政策等各界广泛关注的话题发表了自己的看法。在他看来，在城镇化的大背景下，河南在过去3-5年间房地产市场没有过多泡沫，整个市场90%由刚性需求支撑，总体运行比较平稳，房价不仅不会大幅下跌，甚至会出现稳中有升的态势。

　　“三个1亿人”，支撑楼市长期发展

　　日前，国务院总理李克强在十二届全国人大二次会议上作政府工作报告时说，今年要推进以人为核心的新型城镇化。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

　　“目前，北京的城镇化率已达86%，郑州为66%，而拥有近1亿人口的河南省城镇化率仅有43.8%。”按照胡葆森的测算，未来15到20年内，将有近3亿农民实现市民化转变，城镇化将是新一届政府的施政重点，将给房地产行业提供广阔的发展空间。在他看来，“三个1亿人”政策将为楼市提供长期稳定需求，按照人均30平方米的居住面积计算，城镇化将带来近90亿平方米的居住需求，“这相当于过去10年房地产的开发量。”

　　楼市90%是刚需，房价不会大幅下跌

　　当被问及今明两年房价走势问题时，胡葆森虽然笑称“厉以宁这样的大经济学家都不敢回答这个问题”，但依然给出了自己的判断。

　　“在未来一段时间，房价大幅度下跌的可能性不大——所谓‘大幅度’，就是超过20%的降幅——房价总体应该会比较平稳，甚至稳中有升。”胡葆森的依据是，目前河南房地产市场90%是刚性需求，在城镇化大背景下，“只要有老百姓进城，房子就不愁卖。”

　　没政策也是态度，郑州限购不会取消

　　除了房价之外，各方对于未来政府的调控政策也广泛关注，尤其是今年两会期间未出台房地产调控政策，更让不少人觉得极具象征意义。

　　“实际上这次两会房地产行业没有出台新的调控政策，本身就是让市场在资源配置中发挥它的基础性作用，这就表明了政府的态度。”

　　不过他认为，虽然没有新调控政策出台，但郑州作为二线城市，政府不会希望郑州房价涨得过快，所以原有的限购政策，短期内并不会取消，更不会出台新的支持政策。

　　胡葆森同时预测，随着政府更加强调市场在资源配置中的基础性作用，今后通过政策来调控房地产的发展频率会越来越低，“政府还得把手放在保障房上，把保障房建好、管理好、运作好。”

　　信贷紧缩

　　不排除小开发商降价

　　虽然从大环境上综合判断，包括郑州在内的整个河南市场房价下跌的可能性较小，但在银行信贷紧缩的压力下，也不排除某些中小开发商因为资金原因而选择降价的可能。

　　胡葆森分析，最近几年小微企业、新兴企业发展比较快，银行为了追求短期的盈利水平或者保持比较高的盈利水平，下一步利率市场化后，股份制银行、新兴行业和发展比较快的小微企业的贷款已经成为银行的新宠，“住房按揭这样的中长期贷款产品开始不受待见，安排给房地产贷款的额度，现在虽然没有大幅度减少，但至少没有增加，这就使得一些中小型开发商从银行拿贷款不像原来那么容易了。”

　　据此，胡葆森指出，现在多数银行的信贷方向近期有所调整，将使得部分中小型开发商从银行贷款不太容易，从而迫使开发商为了加快卖房而出现变相降价的情况。

　　对于此次杭州、常州楼盘降价问题，重庆某开发商委托当地朋友进行了调查，发现并不像媒体报道的普遍性降价，而只是个别开发商大幅度降价以后，引发的在小区域里的一个短期的价格竞争。杭州降价事件只是一两个开发商的个别行为，并不会影响到整个行业，也不会延展到大开发商身上。杭州主流开发商仍然都保持着各自的策略并不会做出大的价格调整。未来需要关注的核心应该是政策的变化，包括国家的调控政策、金融政策以及购买政策等。

　　搜房网：杭州部分楼盘大幅降价的“蝴蝶效应”能否影响到郑州？按照目前郑州的发展水平和城市扩张速度，有专家认为郑州楼市至少还有5～10年的好时光，而房价也依然有涨幅空间，降价潮不太可能发生。而从春节过后的市场形势来看，局部地区的降价风潮似乎也并没有影响到郑州，并且在新科高价地王的强劲风头下，郑州房地产市场的活跃因素正在苏醒。

　　河南省房地产商会秘书长赵进京：不管从文化背景、人口基数还是发展阶段等方面来分析，郑州与杭州都不在一个层次，因此郑州不会出现杭州的状况，杭州以前一直是价格上涨强劲的城市，现在价格出现大涨的时机已经过去了，而郑州恰如几年前的杭州，商业、交通等优势一步步显现。同时，郑州作为河南乃至中原的中心，具有不可替代性，而且河南的人口基数是天然优势，未来城市化率还待提升。中原经济区、航空港区的政策优势，会带来大量的中等收入人群，这些人有庞大的购房需求。

　　永威置业常务副总马水旺：目前来看，银行房贷收紧已经直接影响到第一季度的销量，部分刚需买房者因此受到影响。同时，小开发商可能会因为银根紧缩放贷难导致降价促销，但这也仅是极少现象，无法代表郑州楼市整体。总的来看，郑州今年房价上涨幅度会减慢，整体价格会保持稳定。

　　购房者王长江：原本是一个铁杆儿的“租房主义者”，觉得买房离我既遥远又不现实，但是租房经历彻底改变了我的想法。去年12月份，我租住的城中村面临拆迁，本以为另觅他村就好，但是邻近城中村皆被告知要陆陆续续拆迁。听闻周边小区的房租动辄2000元出头一月，而且年年加租，按照目前的房租水平计算，实际上已经逼近了房贷的月供，算来算去，觉得买房还是比租房划算。决定之后，今年1月初，果断购入一套两房，再也不用每天为租房的事情发愁了。

　　一不愿具名的业务人士：2014年郑州将面临集中的大面积城中村改造，加速刺激部分进城务工人员的买房需求，使得刚需提前释放，可能出现在开发商推盘集中的3~5月份，今年“金三银四”还是有望出现的。

　　一位不愿透露姓名的开发企业营销副总：由于金融政策的紧收，特别是按揭贷款审批从严、放款周期加长，一方面导致开发企业资金回笼速度放缓资金链条紧张，另一方面直接影响部分购房者的购房积极性，也一定程度上助推了持币观望的心态，因此，我感觉，今年郑州开发商的日子难过，市场存在诸多不确定因素，不容乐观。

　　新田城：伴随着郑州城市化进程不断推进，郑州的城市框架不断拉大，郊区大盘将会更加赢得市场的追捧。相比市中心，城市的东西南北远郊区域地价较低，土地成本相对减少，而且这些区域因郑州大交通体系的建设和投入使用，交通状况将大为改善，且生态资源丰富，非常适合人居，这些区域将成为郑州房地产市场版图的新的亮点。而对于刚需购房者来说，也会舍近求远，选择在郊区购房置业，这是一个大势所趋。正是郑州郊区大盘的大量入市，使得郑州房地产市场短期内保持稳定和上升。

　　星联置地副总经理李涛：今年全国两会《政府工作报告》提出，着重解决好现有“三个1亿人”问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，表明全国城镇化建设还处于高速推进阶段；其次，两会提出未来楼市调控要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。再次，郑州作为二线城市，投资性需求在长期的限购限贷政策下已经不再是市场的主流，刚性需求仍然旺盛，是市场主力，因此，2014年郑州房地产市场将仍然延续稳中有升的趋势。

　　记者点评：无论其他城市房价如何变动，从河南人口基数、郑州城市化进程、新型城镇化建设的大潮和郑州城中村改造的力度等因素来看，郑州购房需求增长动力仍然强劲，未来几年内郑州楼市都会稳中有升，短时间内不会出现大幅度的变动，不会出现“杭州咳嗽郑州感冒”的情况。但是应该看到，市场也一定程度上存在着不确定的因素，需要开发商在春天里有着过冬的忧患意识，既要对市场抱有信心，同时也要增强抗风险的能力。（朱希苑）