房贷持续收紧 抑制北京二手房成交

　　今年年初的房地产信贷并没有像往年一样如期的放松，这明显影响到二手房市场的成交。

　　中原地产研究部统计数据显示：2014年2月份，北京全市二手住宅网签总量5441套，环比上月下跌38%，与去年2月份同期的网签量相比更是大幅下跌了46%。

　　业内称，今年银行从去年的集中放贷转而进行按月配比额度，整体资金面都处在偏紧状态，年内银行融资成本和渠道的转型压力正逐渐加大，短期内流动性并不会大量释放。在整体房产调控力度从严的环境下，银行的资金面仍将以偏紧为主，放贷紧张的情况在短期内不易打破。

　　贷款申请难度增加

　　“贷款的事情折腾死我了，我正在去机场的路上，准备回北京。”在成都出差临时请假回来的王先生抱怨道。

　　据王先生介绍，他2月份在大兴看上了一套二手房，定金、中介费都交了，现在贷款上出了问题。“之前中介的经纪人跟我说走花旗银行，能拿到9折的优惠，我现在要贷款的时候，中介说花旗银行已经停单了，不接受新的贷款，我这贷款下不来，房子不得泡汤呀。”王先生非常着急，不得不请假回北京继续找银行。

　　“我让中介帮我问了，说现在建设银行和邮政储蓄应该还行，但建行要近几个月的流水，我前几个月都在国外，流水估计也不符合建设银行的标准，不管在哪个银行，希望能如愿的贷上款，要不中介费、交给房东的定金什么的估计都白瞎了。”

　　买房心切的王先生表示很无奈，在他看来，在北京买房越发困难。“之前是首付不够，各种借钱，终于借到首付了，贷款又批不来了，我听说不少银行首套房贷利率上浮了5%，如果我实在贷不到，也只能选择这样的银行了。”

　　购房成本提高

　　如果按照王先生所说的，选择上浮5%贷款利率的话，意味着他的购房成本明显增加。

　　中原地产首席分析师张大伟算了一笔账：2013年的85折首套房信贷优惠已经绝迹，现在很多银行甚至已经出现了上浮5%的贷款利率，也就是基准利率的1.05倍。按照贷款100万计算，在85折的情况下，30年月供为5720元，而在1.05倍的情况下，则月供高达6571元。计算30年利息额，则可以看到，85折的时候，30年总利息为105.9万，而1.05倍的时候利息高达136.55万，也就是多支付30万的利息。

　　按照目前北京市场的正常购房案例，购房者购买一套位于南六环的刚需住宅，总价200万，首付30%，贷款140万的话，去年年底的85折到目前的基准上浮，贷款140万的30年贷款期月供也将从之前的8008元每月，上升到基准上浮5%的9199元。30年增加的利息高达43万，也就相当于房价200万的21%。

　　房地产信贷仍然从紧

　　事实上，王先生遇到的情况记者在去年四季度采访的时候就已经发现。当时多家中介的经纪人告诉记者，不少人买房就卡在贷款上而不得不放弃，当时经纪人称，2014年年初会有所好转。不过，截至目前，房地产信贷依然是从紧的状态。

　　“从去年四季度开始，事实上银行的额度就已经开始吃紧，造成去年最后一个季度积压了大量未放款的批单。银行节后这段时间基本是放款收尾阶段，因此仍在集中消化这部分‘存量’，造成房贷额度紧张。另外，从年初开始各银行内部也积攒了一些新增的房贷申请，新老房贷的批单都给银行仅有的房贷额度造成了压力。”伟嘉安捷房贷专家吴昊告诉记者。

　　据21世纪不动产北京安信瑞德门店反映，节后公积金贷款方面变化不明显。但商业贷款方面，节后首套贷款优惠进一步收紧，贷款利率回归基准，极少数优质客户可以申请到9折优惠，目前大概2—5个银行可以做到，但较节前审核更加严格，放款速度放慢，由节前的25个工作日左右延长到目前的两个月左右。

　　“从以往情况看，房地产信贷年底紧张，但到年初就会有所放松，但今年直到现在也仍是从紧。”21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示。对于原因，他分析认为，一方面，年初银行消化去年积压的存量，延缓了整体放款的速度；另一方面，总行控制分行每月放贷的节奏，很多分行都失去了房贷的审批权限，在放贷额度上也被监管，审批的流程更加严格，排期有序的放款拉长了尾款到达期限。此外，近年金融市场资金利率攀升，为维持货币市场的稳定，防范金融危机，监管部门坚持了去通胀、去投资化的重心。对于收益不高的个贷业务，各银行表现谨慎。

　　二手房成交量持续下滑

　　一方面，商业贷款在收紧，另外一方面，受房价攀升的影响，公积金贷款额度已无法满足贷款需求，商贷的比例在逐月递增。据21世纪不动产北京安信瑞德市场研究数据显示，目前贷款成数自2012年以来持续下降，批贷周期呈现递增趋势。商业贷款占比持续增长，环比扩大7个百分点，同比扩大11个百分点。而公积金占比却呈递减趋势，同比减少10个百分点。

　　这意味着，购房者对商业贷款的依赖增加，但商业贷款的批贷周期拉长，整个交易周期在加大，使得二手房市场的需求无法释放，从而影响二手房市场的成交。

　　中原地产研究部统计数据显示：2014年2月份，北京全市二手住宅网签总量5441套，环比上月下跌38%，与去年2月份同期的网签量相比更是大幅下跌了46%。这也是2013年7月后，北京二手房交易连续两个月跌下万套，也是2012年本轮楼市爆发后，北京二手房成交量最低的月份，是2012年1月后，连续25个月的最低值。

　　吴昊表示，随着置业升级人群的不断增多，在二手房市场交易中有不少业主是因为需要换房而卖掉手中的房产，但是由于银行放贷紧张，导致业主拿钱滞后而造成交易纠纷，从而使得不少二手房业主有暂缓出售房源的意愿。再加上现在买房人的观望情绪比较浓厚，所以入市的群体在年初有所下降，买卖双方均处在观望状态，这也给整体交易量带来了一定影响。

　　对于未来的信贷情况，寇海龙认为，银行存款的考核压力大于贷款，从某种程度上看，今年各地将继续执行房地产调控的差异化信贷政策，房地产市场的资金偏紧或将持续较长时间，预期全年贷款仍呈收紧状态。（桂瑰）