北京楼市淡季不淡 房价预测不能听专家大腕儿的

　　导读：春节过后，香港数个楼盘出现大幅降价促销，新鸿基推出的“尔峦”项目最大减价40%。香港楼市这场降价风是否会刮到内地？2014年北上广深楼市有没有可能降价？

　　新闻事件

　　香港老牌地产商降价推盘

　　春节期间，新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位，平均尺价8526港元，较去年首推时骤降35%，甚至比同区二手楼价都要低10%-15%；若再计算印花税回赠因素，则减价幅度达40%。

　　在此之前，李嘉诚旗下的长江实业也有降价动作。今年1月份，长江实业推售香港首个新年楼盘，给予买楼方25%的优惠。外界认为这是“超人”李嘉诚看淡楼市的信号。从香港市场来看，业内普遍把促销理解为营销手段，因为降价销售的楼盘大多位置较为偏远，交通状况、配套设施并不完善。

　　自美国2008年推出多轮量化宽松(QE)措施以来，香港楼价由2009年起连续5年上升，累计涨幅达到1.1倍。而这一涨幅的根源在于美国量化宽松货币政策。由于香港实行联系汇率制度，在超低息的货币环境下，大量热钱流入香港，逐步推高香港房价。

　　香港政府及金管局自2009年年底以来多次推出压抑楼市措施，使刚刚过去的2013年成为升幅最少的一年，香港美联物业的数据也显示，全年楼价涨幅不到3%。不过，从去年开始，大量投行就预测，随着QE退出，香港楼市2014年下挫。中原集团创办人施永青表示，大部分发展商去年销售未能达标，今年将牺牲价格以完成销售目标，预计一手楼价今年将下调15%至20%。

　　实际上，不仅仅是楼市成交惨淡，热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。农历新年期间，一二手房成交大幅下挫，说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫，大部分都转持观望态度。一机构民调显示，市民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%；而认为楼价短期上升所占比例为12.1%，属偏低水平。有机构预测，新盘减价冲击二手房，预期今年二手楼价下跌10%。而多数观点认为，香港楼市将进入调整期，但由于全球发展尚算稳定，调整将是温和的。

　　市场追访

　　北京楼市淡季不淡

　　香港楼宇出现促销，这股降价风是否会北上。北京青年报记者在春节前后走访了多家二手房中介机构，虽然新年期间是房地产传统淡季，成交量也大幅下挫，但价格却是分外坚挺。所谓淡季降价只是个别现象。

　　据链家地产市场研究部统计，2013年北京市二手住宅成交均价为29122元/平方米，同比上涨22.1%。12月成交均价为29998元/平方米，较11月下降1.7%，同比上涨22%，年末价格出现松动。从中介公司的统计数据来看，到了去年四季度，由于“京七条”的出台，以及房产税预期升温、银行信贷收紧等共同导致业主预期出现普遍悲观，议价空间上升，业主下调挂牌价的占比由二三季度的50%的平均水平上涨到12月的70%，业主的预期普遍降低导致了年末价格出现松动。

　　但现实有多少议价空间呢？记者走访了双井的链家、我爱我家、中原等主流二手房市场中介机构，明显感觉新年期间二手房冬季该冷不冷。“虽然说都有小幅让价，但这都是在10月、11月上调房价之后。我代理的房子今年明显都有一个提价过程，基本上两三个月上涨10万。”中介小刘告诉北青报记者。

　　“往年这时候我们都回家过年了，现在你看店里的人，满满一屋子，还有不少员工上小区‘扫房’去了。”中原地产一位中介指着大厅满满一屋子工作人员告诉记者。中介小刘告诉记者，年末主要是改善型需求集中爆发。小刘给记者介绍了几套他们最近一个月成交的房子，全部在100平方米以上，大多都是两居换三居的需求。

　　“现在首城国际均价在5.2万元/平方米，一套90平方米的小三居，总价接近470万，这还是业主的净得价，加上中介佣金、所得税等成本，基本上买房人要掏500万左右。这个价格和去年10月份相比没有太多变化。”小刘告诉记者，二手房一般报价都不会有明显调价，市场的好坏一般通过房主让价来体现。“市场差的时候，一套500万的房子，房东最多可以让掉20万-30万，但现在，同等级别的房子，最多议价5万元。不少房东认为过完春节房价还会上涨5%左右，他们现在不着急出手。”

　　楼市快递

　　低税费房子眼下最抢手

　　到了淡季，什么样的房子最好出手，最能卖上价？中介告诉北青报记者，成交快的房子一般有三类：“满五唯一”没有个税的房子；业主急需用钱、让利巨大的房子；四白落地、房况好的房子。

　　从全年成交来看，“满五唯一”都是买房人最喜欢的。根据北京的征税规定，取得房产证5年，且为唯一住房，面积在90平方米以下的房子，在交易时免征营业税和个人所得税。同样房况的房子，如果房产证取得未满5年，交易时需缴纳5.6%营业税，缴纳1%所得税或者利润部分20%所得税。“一套400万的房子，税费差距就在25万左右，所以‘满五唯一’一般只要价格合适，挂出来一个月就会被买走。”

　　除了“满五唯一”，年末时候有很多私营业主会出手房子，主要是因为年末资金需求。“我们一个客户，原来是在东郊海鲜市场做生意，去年东郊市场拆迁了，为了去别处买个商铺做生意，就卖了首城国际一套房。因为已经交了商铺定金，急需用钱，一套145平方米的房子，报了700万，最后680万左右成交，单价4.7万元，比市场成交均价便宜2000元/平方米，房子挂出来一周就被人买走了。但买到这种房子主要靠运气。”

　　另外，对于淡季有出售房屋需求的客户，中介机构也支了几招，只需要简单收拾，最少可以多卖10万-20万。“许多房主认为房子马上要卖了，就对房况不太关心，认为没有必要再投入去恢复房况，最多在交易时让掉几千，但实际上这是卖房大忌讳。”中介小刘告诉记者，一个四白落地、干净整洁的房子能够比一个脏乱不堪的房子最少多卖3%左右。

　　以百环家园为例，这里以100平方米-140平方米的两居、三居为主，但报价区间却在3.3万-3.8万之间，其中差别就在于楼层、朝向、户型、装修，其中楼层、朝向、户型基本上没法改变，唯一能够短期提升的就是装修。“一般而言，房子在腾空之后，性价比最好的出售方式是四白落地，业主对使用中出现的裂缝、漏水、墙上的钉眼等进行修复，一般花费也就1万-2万元，但在交易时，买房人会觉得房子保持很好，愿意多掏数十万元。”

　　财经观察

　　房价预测不能听专家大腕儿的

　　2013年，中国大多数城市房价以上涨收官，北京、上海、广州、深圳涨幅领先。2014年房价如何，房地产市场如何发展？

　　“房价虽然还在上涨，但涨幅在下降，而且房价在不同城市出现了明显的差异化，这两个趋势在今年还会继续。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，根据国家统计局发布的数据，2013年楼市各项主要指标都在近年来高位，但是下行态势已经形成。“很多房价预测都不准，反正买房子很多都赚了，没有买房都亏了。”聂梅生开玩笑说。她表示，中国房地产最好的趋势是慢慢回归到跟经济发展和人民的可支付力同步，“如果每年房价增长在7%-8%之间，是相当健康的”。

　　华远董事长任志强对今年房价也基本持看涨态度，他曾经预测准了2013年房市的暴涨行情。在他看来，2014年总趋势看涨，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。“一个信号是2013年11月全国土地供应量开始从负转正。结束了两年的土地供应负增长后，2014年的市场供应量将会增加。这是一个房价趋稳的信号。每一次土地高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系。”而有意思的是，近日房地产界大腕儿王石却开始说今年房地产的日子将不好过。

　　世联集团董事长陈劲松认为，预测房地产市场属于吃力不讨好的行为，但在他看来预测房市有几个“凡事”不能相信。“凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵， 都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。”

　　此外，凡是用一个地区的事说全国的不能信。“用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生，为什么呢？来自前线，会更有说服力。”此外，凡是一上来就批判政府的不能信，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。

　　那么信谁呢？陈劲松自己也不知道，“但是我一定说不能信谁。此外，判断中国房地产市场，第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间就改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说。微博上的公共知识分子(任志强不算，他是商人)，也没成功过。”

　　记者手记

　　买得起房不如待对地方

　　2014年北京的房价走势到底会如何，多位业内人士表示，北京房子2014年走势从年末该冷不冷的行情来看，大概率继续上涨，唯一的疑虑可能就是一位数涨幅还是两位数涨幅。根据北京对房产市场的规划——“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，实际上，最难的是夹心阶层。

　　从北京的新房供应来看，虽然北京2013年和2014年有7万套自住房供应，能从一定程度上影响房价，但从每年新增购房资格的人群来看(约100万)，这些供应又是远远不够的。在美国，纽约是财富和贫民窟共存的城市，但中产阶级在纽约生活得很辛苦。相反，在西雅图，这里却是中产阶级的天堂，工作岗位充足，房价适宜，经济刺激计划持续，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式。

　　所以，与其问自己能否买得起房子，不如问自己是不是待对了地方。