春节前后看房压价成功率高 预测二手楼价或高位回落

　　2013年广州二手住宅价涨近两成 业内人士预计2月后房价回落4%~7%

　　张女士在2012年时为了女儿上小学，咬牙在小北买下一套单价18000元/平方米左右的学位房，近段时间她发现房价已涨至22000元/平方米左右，于是连声称幸运：“还好赶早买房了。”据最新的研究数据显示，小北板块2013年价格涨幅达到28%，市区其他涨幅在20%以上的板块达到近20个。

　　市场人士建议，2013年广州二手整体楼价上涨近两成，有3套或以上房产的业主可考虑将其中持有时间超过5年的物业在3月调价出售，只有2套的业主则可继续持有。

　　市场：所有板块价格均涨

　　“虽然2012年楼价也在涨，但在当时买房怎么也比2013年好。”张女士从2011年就开始在小北板块找房，一直拖到2012年，非要为女儿读书做准备了，才“发狠”卖了原来的房子，买下小北一套学位房。

　　观察中原地产近几年数据，2011年全市二手均价比2010年上涨约24%，2012年比2011年上涨约7%，2013年比2012年上涨约17.2%，达到20433元/平方米。

　　而满堂红的均价为18276元/平方米，同比上升18.9%，同样因为学位房效应而出现楼价大幅上涨的板块还包括了东风东、农林板块，均价为30342元/平方米，同比上升19.4%。

　　“广州市区所有板块均呈上涨态势，前5位的涨幅达到25%~28%之间。”中原地产市场部主任黄燕飞告诉记者，其中最明显的小北板块价格从17908元/平方米涨至23009元 /平方米。

　　而满堂红市场研究部研究发现，目前全市二手均价在2万元/平方米以上的板块有11个，比2012年增加3个，珠江新城板块的成交均价仍位居全市之首，为32297元/平方米。

　　现象一：部分板块价格涨导致成交大跌

　　买卖均价上涨对不同板块的影响不尽相同。如康王路板块属于改善型买家的集中地，买家以批发市场商家为主，高价楼成交情况较明显，在价格出现上涨的同时，成交面积也涨了约28.8%。后天河北板块的交投也颇为畅旺，成交面积同比涨约24.13%。

　　而有的板块则出现成交价格和成交量成反方向发展的现象，比如涨幅较大的员村板块就出现业主普遍惜售、买家暂时观望的现象。黄燕飞认为这是因为员村板块是首次置业者集中的板块，再加上该板块2013年推出了部分一手单位，买家对比之下认为二手不划算，或者选择一手楼，或者暂时不买房，令该板块的成交面积下降约15.8%。

　　广州大道北板块在2013年出现了地王，二手市场也跟风涨价，作为另一个首次置业板块，其成交面积也下降约5%。

　　现象二：地铁未通投资者已“买定离手”

　　在满堂红市场研究部定期统计的33个板块中，2013年二手住宅均价同比涨幅最大的是罗冲围、西槎板块，均价为13447元/平方米，同比上升28.0%。第二位是萝岗板块，均价为8986元/平方米，同比上升25.8%。第三位是花都新华板块，均价为7331元/平方米，同比上升25.4%。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，主要原因是这三个板块的二手均价在2012年均排后，2013年二手楼价同比升18.9%，加速客户将目光从楼价较高的板块转到楼价较低的板块：“上述三个板块未来3至6年内皆有地铁线路的规划，故潜在买家到这三个板块置业，隐含了对日后物业升值的预期。”

　　预测：二手楼价高位回落

　　黄燕飞预测，2014年广州市场受2013年年底的调控政策影响，例如外地买家购买受限，因此年初成交应该会出现萎缩。

　　周峰则判断个别郊区板块的小业主会在2月春节后率先调整放盘价，二手楼价也会从前期高位回落，幅度大概为4%~7%。“市场成交的热点集中在80~100平方米的小三房物业，其比例有望达到25%的水平。”

　　“此外，住宅租赁市场也会因限购政策的加深而产生更多需求，但具体的表现会发生在2月之后。”周峰对记者表示。

　　建议：三套房卖一套

　　黄燕飞建议，对于学位房买家来说，该出手时要出手；而改善型买家如果对康王路板块感兴趣，但又承担不起高价，可转而购买价位较低的板块如海珠西、江南大道南板块等；首次置业买家可以转而购买白云、番禺、萝岗等板块的房子，“这些板块的交通趋向方便，买家可以先用时间换金钱，以后再采取改善型置业。”

　　“‘穗六条’的执行期至少在半年以上（一般都要以半年作为观察期）。”周峰建议有3套或以上房产的业主，将其中持有时间超过5年的一套物业选择在3月调价出售，“5年前入市价应该不算高，对业主来说，即使售价下调一个幅度，仍有利可图。”而只有2套的业主，则建议继续持有。“有兴趣要进入上述三个‘发展中’板块的潜在买家，不妨考虑在春节前后抓紧看房，这段时间客户较少，准买家联合中介压价成功几率会大得多。”