北京新房转入淡季 二手房迎利好

　　据统计，2013年12月30日至2014年1月5日内，一手住宅共计成交1693套，较之前一统计周期下降30.07%，成交面积为20.43万平方米，环比下降15.78%。二手住宅共计成交2161套，与之前一周2547套相比出现了15.16%的环比下降，成交面积为19.89万平方米，与之前一周相比环比下降了16.31%。2014年第一周，市场成交量出现小幅下降，整体市场大环境并没有出现改变，新房市场依然受制于供应端的“疲软”表现得较为低迷，二手房在新年第一周内则出现个税抵扣最高额度装修费用的利好消息。

　　2014年首周，整体北京房地产市场均陷入冷清。据统计，本月仅有6个项目预计上市，主要包括了中铁·花溪渡(楼盘资料)、首开·常青藤(楼盘资料)、润枫领尚(楼盘资料业主论坛)等，这些项目均已是2-3年的老项目，开盘时间间隔也较长，预计价格将较此前必定会有所上涨。北京美联市场研究部高级经理张磊认为，春节日益临近，大量外来务工人员基本都要回家过年，因此春节前后一般项目售楼处都是门庭冷落。需求意愿的萎缩使得开发商的开盘积极性回落至低点，市场开始呈现出第一季度行业偏淡的特点，1月新房成交或将降至较低水平。

　　在二手房方面，新年刚过，传出关于“装修费可按住房成交价格的10%范围内核定”的利好消息，张磊认为，虽然在一些业内看来相对于三四百万的购房款，几万或者几千的优惠几乎可以忽略，但这条政策所包含的“简化征税”的核心还是充满亮点的。

　　首先，无凭证同样抵扣。在去年4月初出台的个税征收方案中明确规定，能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税费计算。而装修费用、贷款费用、转让住房过程中缴纳的税金，都可作为合理费用进行抵扣。但对于票据的审核相当严格，例如：装修费发票名字须与业主姓名一致，且开票日期在网签合同提交日期前，而绝大多数业主在当年装修过程中并没有开具发票，或者开具的发票不严谨，这样就造成了实际发生的装修费用不能抵扣个税的现象，而新规规定，北京市对于二手房交易中纳税人无法提供住房装修费用凭证的，将由主管税务机关在成交价格的10%范围内给予核定。

　　其次，个税最多可少缴纳成交总价的2%。按照个税的计算方法，用最终成交总价去除可以抵扣税费的各种合理费用(例如：装修费、贷款利息等)后，取与原值差额的20%。简单计算后，执行新政后，个税较之前最多可以省去成交价的2%。即使考虑到房屋的装修不够核定到成交价的10%，按简装2万元算，能替购房人省下4000元。在个税转嫁买房的市场环境中，买方的税费负担将得到实质性的减轻。

　　虽然相比数额巨大的购房款，这些优惠显得有些微不足道，但是主管部门在房屋交易环节“简税”的态度转变是市场的一大转变。不得不说，这种利好为2014年的二手房交易情况带来了一抹亮色，同时也让广大的购房者对于税制改革有了更多的期许。（武新）