本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海、北京报道

近日，石家庄和惠州两地房贷利率上调的消息引发市场关注。

以石家庄为例，自4月1日起，首套房贷款利率从“LPR—50个基点”上升到“LPR—20个基点”，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。

《中国经营报》记者采访了解到，部分城市逆势上调房贷利率，一方面是“因城施策”的政策要求，另一方面可能是当地商业银行净息差压力较大。受访人士指出，房贷利率上调不是主流趋势，购房人不应将贷款利率视为购房的首要因素。

3月28日，广开首席产业研究院发布的《房地产市场有望边际改善——2024年中国房地产展望报告》（以下简称《报告》）指出，预计房贷利率仍有下降的空间，一线城市可能调降商业银行房贷加点幅度。

或与银行净息差压力大有关

《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》显示，石家庄首套房商贷利率下限将由3.45%调整为3.75%。本次上调首套房贷款利率是受新房房价连续上涨3个月的影响，符合差别化住房信贷政策的原则。

这一政策的依据是2023年1月央行等发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，根据新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月下降或者上涨，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

除了石家庄，惠州部分银行则自3月1日起已上调了首套房贷利率，从此前的“LPR—50个基点”上调至当前的“LPR—35个基点”，即从3.45%上调至3.6%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，地方上调房贷利率是多种因素的综合结果，包括政策调整、市场供需变化、银行信贷政策调整等。在一些地区，如石家庄和惠州，由于房地产市场供需关系的变化，或者银行信贷政策的调整，房贷利率可能上调。

中证鹏元资信评估股份有限公司指出，根据国家统计局发布的70城房价数据，当前仅石家庄、西安、上海三城满足近3个月环比和同比均上涨的条件，但西安当前首房贷款利率为“LPR—20个基点”，上海的首房贷款利率为“LPR—10个基点”，均属于此前未做动态调整的城市，利率下限在全国下限水平以内。仅石家庄一城需上调至“LPR—20个基点”，而惠州情况较为特殊，虽不满足回调至统一下限的条件，但其首房贷款利率也回调了15个基点，其背后意图可能与当地商业银行净息差压力较大、“因城施策”的政策导向有关。房贷利率上调不是主流趋势，总体利率有进一步下降空间。

房地产市场逐步企稳

市场关注的是，房贷利率上调会对房价带来哪些影响？如何看待房贷利率未来走势？

柏文喜指出，对于房贷市场的后续趋势，需要综合考虑各种因素，包括政策变化、市场供需变化、银行信贷政策调整等。如果这些因素继续保持稳定或改善，那么房贷市场可能会保持稳定或逐步恢复。然而，如果这些因素发生变化，例如政策收紧、市场供需失衡加剧等，那么房贷市场可能会出现波动或下降。

奥优国际董事长张玥认为，一方面，随着我国房地产政策的深化，房贷利率可能会继续呈现出区域性、结构性调整的特点；另一方面，由于银行间竞争和市场环境的变化，房贷利率也可能出现波动。总体来看，房贷市场将保持稳定，但不同地区的利率差异可能会加大。

分析人士指出，房贷利率上调并不一定意味着房价也会上升。柏文喜告诉记者，房价受到多种因素的影响，包括供需关系、政策变化、经济状况等。利率上调可能会影响购房者的贷款成本，但不一定对房价产生直接影响。

张玥也提到，不能简单地认为房价和房贷利率之间存在直接因果关系。房价的走势受多种因素影响，如区域经济发展、人口流动、政策调控等。利率上调在一定程度上可以抑制投资性需求，减缓房价过快上涨的势头，但同时利率上调也可能影响购房者的购房能力，从而对房地产市场产生一定程度的降温。因此，购房人在分析利率与房价关系时，需要综合考虑各种因素。

整体来看，2024年房地产市场可能逐步企稳。《报告》指出，从短期来看，2024年有两点积极因素可能推动市场逐步在底部区域企稳。一是居民收入改善，包括工资性收入增长，以及金融资产价值修复后居民财产性收入的提升。二是住房交付能力提升，缓解新购房者对房产交付的担忧，当前居民购房的门槛可能是过去10年来最低的。预计国内房地产市场有望在今年晚些时候逐步企稳，购买力和购房需求相对较强的一线与核心二线城市率先企稳的概率较大。