全国库存压力 三四线城市最“忧”

　　相比2013年，各大市场研究机构对2014年中国房地产市场的预测开始持谨慎态度，即对2014年盲目看涨的声音和观点日渐减少，各类研究机构的谨慎态度更加符合市场预期。　

　　今年两会开幕期间，全国政协委员、住建部副部长齐骥透露，库存量高于月销售量12～15倍，高于1年～1年半销售量的，就可称为高库存。

　　中原集团研究中心、上海（楼盘）易居房地产研究院等多家研究机构的最新研报显示，就全国主要城市的供应和库存情况看，近期部分城市的表现是楼市进一步分化的结果：一是市场存量大，库存有压力的城市风险较大；二是前期房价上涨过快，目前及未来新增供应较为集中的区域更须引起警惕。

　　三四线城市库存堪忧

　　“若按最近6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周期，各类城市近期都呈现逐步增加的趋势。三四线城市供大于求，存量压力大，其中青岛（楼盘）、福州（楼盘）等地可售面积消化周期已超过12个月。”中原集团研究中心高级经理张海清表示，根据国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超出住宅的销售增速。从全国市场看，存量压力确实正在增大，中原集团研究中心统计了16个城市的可售量，除四大一线城市当前存量低于一年前外，其余城市的当前存量均比2012年末水平高。

　　张海清表示，从报告研究结果看，各类城市近期都呈逐步增加趋势，其中一线城市较一年前增幅较小，三四线城市增幅最大。

　　此外，这一结论与对市场的直观认识也比较相符，即一线城市整体供不应求，存量压力小；三四线城市供大于求，存量压力大，其中最严重的青岛、福州等地的可售面积消化周期已超过12个月。

　　从市场供应角度看，三四线城市的库存压力最为严重。中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近5年（2009~2013年前11个月）的住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现，城市间供求关系存在显著差异：一线城市最近5年中普遍存在含住用地（纯住宅用地与商住用地，下同）供应不足的情况，5年累计供地销售比仅为81%；二线及三四线城市则出现土地供应过剩现象，且均明显高于100%。若分时间段分析，二线城市2010年的土地供应已达峰值，大幅供地超过当年住宅销售面积；三四线城市的土地供应则在2011年达到峰值。

　　张海清认为，2010年后，二线城市及三四线城市中，每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平，这意味着以上城市可供开发建设的土地总量每年都在持续增加。二线城市中的大连（楼盘）、武汉（楼盘）和三四线城市中的唐山（楼盘）、哈尔滨（楼盘）、昆明（楼盘）、贵阳、长春（楼盘）等地也均存在严重的土地可售面积过量的问题。

　　楼市分化加剧

　　上海易居房地产研究院3月5日发布的《2月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，2月份30个典型城市的新建商品住宅成交面积为933万平方米，环比减少34.0%，同比增长1.3%。受春节假期效应、看跌情绪、收紧的信贷环境等多重因素影响，成交量已达到近12个月的最低水平。30个城市中，有26个城市的成交量出现了环比下跌；2月份15个二线城市新建商品住宅成交面积为577万平方米，环比减少36.5%，同比增长10.9%。自2013年11月份行情冲到阶段性高点后，近3个月的成交量均已出现明显下滑。

　　值得关注的是，二线城市成交量几乎“全军覆没”，且均出现了环比下跌的态势。其中跌幅排名前3的城市分别为南昌（楼盘）、杭州（楼盘）和兰州（楼盘），跌幅分别达到79.2%、7.0%和49.1%。

　　市场分析认为，南昌之所以暴跌，原因在于相比1月份，其2月份市场供应相对低迷，进而牵制了市场成交。而杭州却已明显受到了看跌情绪的影响，部分置业者延缓了入市脚步。

　　此外，三线城市成交亦有所弱化。2月份11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米，环比减少22.7%，同比增长8.0%。而三线城市成交也呈疲软态势，2月份成交量为近12个月的最低水平。

　　“相比2013年，各大市场研究机构对2014年中国房地产市场的预测开始持谨慎态度，即对2014年盲目看涨的声音和观点日渐减少，各类研究机构的谨慎态度不仅更加符合市场预期，也代表了目前市场的主流观点。”严跃进进一步分析指出。 （徐妍）