胡志刚：房产税改革应打“组合拳”

　　前十来年，我国房地产市场一直处于高位运行，房价居高不下，行政调控犹如不显灵的菩萨念经，念一次涨一次，念得紧，涨的高。

　　于是从政府到业内外希望建立房地产长效机制的专家学者都把希望寄托于房产税，上一届政府一次次高举房产税的“靴子”，却始终不曾落地，久而久之，人们都把房产税当做“纸糊的狼”，因而都不惧怕“狼来了”。

　　十八界三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出加快房产税立法并适时推进改革，又一次促动国民的房地产税改神经，人们的直观感觉是房产税这只“靴子”似乎真的要落地了。近一段时间，有关房产税的宣传，又给人们造成一种幻觉：房产税是一副“灵丹妙药”，只要实施房产税一定能“药到病除”，房地产长效机制也能顺势而立。

　　于是专家学者有关房产税改革的建议大都是房产税一税独大，房产税单打独斗，仿佛只要打开房产税这只“宝葫芦”，房地产的所有问题都能迎刃而解，房地产的美好明天指日可待。

　　依笔者所见，把房产税功能放大是一种幼稚的想法。众所皆知，当前房地产“多病缠身”，有高房价造成的“恐高症”、有泡沫堆砌造成的“虚胖症”、有供需失衡造成的“眩晕症”、有炒房囤房造成的“饥饿症”，这一系列病灶久病成真，且已形成一种综合症，单靠一剂良方难以凑效。

　　如果仅房产税改革单一推进并发展过快，不仅作用有限，而且由于公民纳税意识低、房产税事实存在法理障碍、房产税改革得不到其他相关改革的配合与支持、房产税收入与其他财税收入的替补与平衡滞后等不利因素的存在，有可能扩大与房地产市场相关的各种风险，甚至捅破金融泡沫(钱荒)、土地财政、地方债务、税负过重、产能过剩、房地产泡沫等经济软肋，引爆金融危机，加剧业已存在的通缩，危及国家经济安全，阻碍房地产长效机制的建立。唯一的办法是综合施治，在推进房产税改革的同时，打多项改革交替运作且互动互补的“组合拳”。

　　1、要与建立健全房地产税收制度互动

　　当下，房产税吸引了业内外人士的眼球，大家都聚焦房产税，有的在期待，有的在观望，有的在彷徨，政府有关部门和专家学者在进行房产税改革的顶层设计，一时间，房产税成了响彻房地产领域的“主题歌”。从目前的主流观点看，房产税只是作为单一的税种在进行设计和筹划，其主旨是将其作为一种财产税一方面调节和平衡市场，一方面为地方政府开辟一项稳定的税收来源，其基本路径是将其作为唯一一个新开辟的税种，单兵推进。笔者认为，这一政策设计和实施路径是极不完善的。如上所述，目前我国房地产业所患的是各种“疾病”胶着的“综合症”，单靠某一个税种是不能凑效的。例如，房产税只是保有环节的税种，而房地产投资投机的主要手段则是炒房，抑制其的主要税种是交易税，如果将把房产税作为单一的税种来实行，其调节市场的功能是单一的，尤其在应对投资投机方面显得力所不及，唯有将房产税与交易税配合实施，对炒房的征收交易税，对囤房的征收房产税，两税合围，堵住炒房囤房两扇门，同时又开启一扇门，即发挥以上两税的挤出效应，并辅之以奖励政策，一边堵，一边疏，将空置房引导到租赁市场，扩大保障房和市场租赁房的供应，从而达到平衡市场供需和平抑房价的目的。就房地产税收而言，将以上两税通盘策划统筹实施已经是一个较为繁杂的政策体系，但在整个房地产税收制度改革中却又只是“冰山一角”。目前我国在房地产开发环节需要缴纳10多种税收、涉及20多个部门的50多种规费；购房人在交易环节需要缴纳所得税、契税、印花税等交易税，将来还要缴纳遗产税；而房产税只是房地产保有环节中的拟新增的一个税种。由于历史原因，目前上述近60种税费良莠不齐，其中有的税费不尽合理，交叉重复问题十分突出；有些税费助长市场投机，助推房价泡沫，助纣土地财政。因此我们要拓宽视野，在更大的范畴内筹划改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存且混乱的状况，这更是一个浩大的系统工程。这就要求我们不能以房产税一税盖全，而应突破房产税的局限，将房产税、交易税乃至整个房地产税费统一纳入整个房地产税制结构中统一筹划，做系统的通盘的顶层设计，即对所有税费项目逐一进行梳理、归并、减免，注重所有税费相互之间的协调，让总体税费负担稳定或有所降低，在有利于市场供需平衡和房地产市场健康平稳发展的前提下，实施整个房地产税收制度系统性的改革，在这个大格局下稳步推进房产税的改革。

　　2、要与建立健全房地产法律制度互动

　　近一段时间，伴随着房产税的宣传频率加大，房地产的立法也走向前台，但遗憾的是房地产的立法仅被局限于房产税，即通过房产税的立法推进房产税改革，这种孤立的就事论事的做法极易导致以偏概全的结局。殊不知，我国的房地产法律制度建设一直滞后于房地产市场的发展，仅有的法律法规已严重脱离当前房地产市场发展的现状，需要重新修订，还有大量的法律制度等待建立。前十多年我国房地产业的最大失误是行政干预不断升级，而相关的立法举步不前，错失了建立依法管窥市场的法律制度体系的最佳机遇期。由于没有周密的市场规则，“对人不对事”，导致法不制众，乱象丛生，限制了市场配置资源，限制了市场自由竞争，限制了市场化的活力。解决这些问题的唯一办法是通过立法，制定《住宅法》(函盖住房保障)，修订《城市房地产管理法》、《规划法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《征地拆迁办法》以及与房地产相关的法律规定，形成有利于房地产健康平稳发展的完备的法律制度体系，以此规范房地产的各项改革，规范房地产市场的运行。在上述各项立法内容中，房产税的立法起着举足轻重的作用，房产税的法律规定与其他法律规定要相互衔接，相互配合，相辅相成。例如，在北上广深等一线城市和一些热点的二线城市，房地产市场形成了投资乃至投机的潜规则，一些投资投机客热衷于炒房囤房，对这类行为，仅靠征税难以善终，力度小了隔靴搔痒，力度大了又极易引起市场恐慌和抛售。国外的做法是将征税和依法规制市场相结合。如德国对房地产市场做出了较为严格的规定：各地方市政部门协同商业协会，根据房屋类型公布“房租合理价格”，如果房东的房租超过该价格的20%，就构成违法行为；如果价格超过50%，就构成犯罪，甚至会被判刑入狱。对于在住房交易或住房租赁过程中获得暴利，超过一定额度的，也算触犯法律，情节严重的要负刑事责任。这样规定就形成了良性的公序良俗和市场氛围，即住房只能自住 或出租，不能炒，更不能囤，转让和出租都不能获取高回报，更不能获取暴利。 笔者这样列举，并非要照搬照抄德国的做法，每个国家都有自己的住房文化和传统习俗，但基本要领应该是相通的，因此我们可以吸取他们的精髓之处，通过制定《住宅法》和相关的法律规定，并配合制定和实施房产税的法律规定，共同限制投资和投机行为，这样做就避免了单一推进房产税由于各类市场主体缺少行为自律或孤掌难鸣或 反应过度的结局。

　　3、要与建立健全房地产运行机制互动

　　当前制约房地产健康运行还有几个比较突出的瓶颈，需要重点予以突破。比如：新型城镇化建设、住房保障、房地产金融、土地财政、地方政府债务等引起全社会高度关注，也是各级政府十分纠结且非常棘手的难题。其涉及财政、金融、货币、税收、土地、城市建设、住房制度等方面的改革，这些要素的健康与否，直接关系到房地产业良性运行机制的构建、形成和完善。这些问题不解决，单靠推行房产税改革其结果只能是“独木难支”，不但于事无补，而且还会打乱整个改革布局，让房地产业脱离正常运行的轨道。 仅以新型城镇化建设为例，由于上一轮城镇化只注重造城，不注重以人为核心的城镇化，大城市尤其是特大城市摊大饼式地扩张，一方面使公共资源集中，一方面又吸引了多数城市新增常住人口，导致住房供需失衡和房价居高不下，而中小城市的房地产市场却出现疲软和市场低迷，甚至出现“死城”，整个房地产乱象丛生。因此，在新型城镇化进程中，要调整城市空间布局，注重大中小城市以及小城镇协调发展，研究制定引导城市人口均衡分布的政策，防止过度向特大城市集聚。要逐步将大型城市的公共资源引向周边城市群及中小城镇，协调中小城市与卫星城市的功能定位和产业衔接；要充分发展三四线城市，结合各地资源禀赋，扶植产业发展，增加就业机会，改善生活环境，提高城市综合承载能力，分流大城市的住房供应压力。在实施上述各项举措的同时，还要同步实施综合改革，通过制定和实施一系列法律法规，逐步为住房保障、房地产金融、土地财政、地方政府债务等遗留问题解套。在这一进程中要将房产税改革协同推进。笔者建议，从一二三线城市分别选取一二个城市进行城市综合改革和房产税交易税扩大试点的改革，可以利用两税改革促进综合改革：一线城市可以实行较高的税率和较低的税收起征点并辅之以一定的奖励政策，一方面抑制投资投机，平衡市场供需，一方面收储空置房，用以加大租赁房的供应；二三线城市尤其是市场低迷的城市可以实行较为宽松的税收政策，用以培育市场需求，提高这些城市对产业和人口的吸附和承载能力。当然，还要注重利用房地产税收对于财政和金融的经济杠杆和“蓄水池”作用，为住房保障、房地产金融、土地财政、地方政府债务等提供有力的政策支持，待试点成熟后再向面上推广。

　　综上所述，房产税改革要与建立健全房地产税收制度、房地产法律制度、房地产运行机制互联互动，统筹实施。要通过顶层设计，确立各项改革路径、先后顺序和实施步骤，具备条件的改革举措可一步到位，争取尽快释放改革红利，储备改革能量；暂不具备条件的改革，要做好同步设计，为其预留空间，并伴随着先行改革的落地和取得实效，利用已有的红利支持列入后续的改革，为其创造条件，促使其分步实施，逐步到位。