最佳时机已过 资金压力倒逼房企“白菜价”IPO

   在A股仍未对房企开闸的背景下，龙光地产在年末搭上香港IPO末班车，这也是今年在港交所登陆的第7家内房企。截至昨日，7家公司中，金轮天地、当代置业、景瑞控股与时代地产仍处于“破发”状态，仅有五洲国际、毅德国际和刚上市的龙光地产股价高于招股价。
　　除了接连破发之外，今年上市的一批房企所募集的资金早已大不如前。即便与2009年相比，这7家房企也可被视为“白菜价”上市。在记者采访的不少业内人士眼里，赴港上市虽然光环失色，然仍属于内地房企缓解资金压力的次优选择。
　　最佳时机已过
　　日前，共有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产和龙光地产7家内地房企赴港上市。而这7家房企募集资金均在16亿港元之下。其中，五洲国际公开发售部分仅获得57%认购，而当代置业公开发售部分的认购仅为12%，最终发行价只能定在招股价区间下限。
　　记者发现，在年内赴港上市的7家房企中，仅有五洲国际、毅德国际和刚刚登陆的龙光地产股价高于招股价。值得注意的是，7家内地房企赴港上市募资预计最高93.39亿港元，与最初的募资计划可谓相差甚远。2009年，恒大地产一家房企就募资近60亿港元。
　　“近几年公司一直在讨论赴港上市的事宜，但是错过2009年后，管理层一直不认为近两年是窗口期，所以上市一直处于搁置状态。”深圳一拟上市房企高层人士对记者坦言。正如该人士所言，不少房企已经错过上市最佳时机。“现在内房股估值太低，管理层不愿意折价上市。”
　　最近十年，第一波内房股上市高潮主要在2006年至2007年，由于当年资本市场与地产市场同时向好，恒生指数也创出历史新高，包括碧桂园、SOHO中国、远洋地产等房企纷纷上市，并曾获投资者追捧，这批企业的募集金额均超百亿港元，估值达到近十年的最高水平。
　　第二波上市高潮在2009年，由于信贷释放带动地产与资本市场同时向好，包括恒大地产、龙湖地产、佳兆业等中型房企顺利上市，但这批企业上市估值较2007年明显下降，恒大地产当年上市集资额下降至60亿港元，但部分优质企业如龙湖地产市盈率仍可达到20倍。
　　资金压力倒逼
　　尽管内房企贱卖的评论不绝于耳，市场仍有传闻称，包括利福地产、金辉中国、山东金山地产、重庆协信等十余家内地房企正在港交所排队IPO，准备明年上市。
　　那么，在市场青黄不接之际，这几家中小内房企为什么依然冲锋陷阵，纷纷赴港上市？
　　“现在房企急于赴港上市，在很大程度上是一种被动行为。”深圳某投行人士对记者分析称。在他看来，内地银根仍未松动，还没有上市的这些中小房企融资渠道非常有限，加之为了备战上市，很多房企不惜重金拿了较多的土地，所以资金压力较大，如果不上市，资金链可能就会出问题。因此，在资金倒逼的情况下，只能被迫上市，以缓解资金压力。
　　以刚上市的龙光地产为例，该公司主要依托银行贷款为项目发展提供资金，截至今年6月30日，该公司有未偿还银行借款73.5亿元，其中长期银行借款为54.9亿元，短期银行借款为21.6亿元。
　　招股资料显示，龙光地产今年以来的借款总额大幅增加，2010年、2011年和2012年分别为51.8亿元、60.24亿元和66.18亿元，而2013年上半年，包括银行借款和其他借款在内的借款总额为80.49亿元。截至2012年底，龙光地产净负债率已经高达93%，该指标远高于早年上市的内房股平均水平。
　　廉价发行属次优选择
　　“其实，瑞安新天地、李嘉诚旗下的酒店业务都正在寻求上市，但因为当前市况不佳，都推迟了上市。”前述投行人士称。他告诉记者，这两家企业不同于急于上市的内地房企，上市之后要能够充分体现他们的价值，但现在市场情况不允许。
　　事实上，近几年来，A股市场融资大门一直对房企紧闭，赴港上市早已成为房企特别是中小房企上市的主要途径。因此形成一种尴尬的局面，当前市况下房企上市，股票不一定能卖个好价钱，但重要的是，获得了上市平台，为今后再融资打开了通道。“因此，只要能筹集到一定的资金，即便廉价发行，对急于上市的房企来说，依然具有吸引力。”上述人士称。
　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，尽管市场上有房企在A股上市融资即将开闸的消息流传，但这种情况很难短期内实现，更关键的是，即便房企在A股上市可实现，中小房企也难首先享受到融资的便利。
　  不难看出，虽然今年估值已经较低，但赴港上市尚是内地房企的次优选择。而有分析人士认为，未来市场预期美国加息的时间越来越近，楼市将进入下跌周期，房企估值将更低，因此明年上半年或许是不少中小型内地房企赴港上市的最后机会。