这一轮楼市调整中，降价幅度最厉害的房源之一就是那些房龄超过15年的老房子。
不管是老破大还是老破小都一样，唯一不一样的是，老破大因为面积更大，综合来看下跌的总价更大。
为什么会造成这种后果？
其实原因很简单，当楼市进入下行期的时候，大家发现原来房子本身就是一堆钢筋水泥，它也会衰老。
就好像人一样，变老之后一切都看着不顺眼，没有电梯，设施老旧，水线管道老化，总之到处都是毛病。
于是业主为了想尽快把房子卖掉，只能不断降价，直到老房子的性价比出来之后才能卖得动。
老旧小区没有电梯直接把年轻人给劝退，再加上破旧的道路和外墙，外部密密麻麻杂乱的各种电线，那就是典型的贫民窟。
前段时间上海直接国资下场收购老旧小区，算是给老房子止住了下跌的势头，
上海的这波行动说是告诉我们房价已经探底，从另外一种角度来说也是帮助老旧小区止跌。
易居研究院2026年1月楼市存量报告显示，全国城镇老破小存量超21亿平方米，占存量住房总量的35%以上，仅四省（河南、山东、安徽、福建）的老破小存量就达5.2亿平方米。
而就在开年不久，这四个省份接连发文，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，
紧随2025年5月、8月中办国办及中共中央、国务院的顶层文件部署，形成“国家定调、地方落地”的完整政策链条。
与此同时，克而瑞2026年1月二手房监测数据显示，全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，其中老破小成交占比达42%，环比微升2.3个百分点。
这是政策红利释放的初步信号。但我必须先亮明观点：
这轮利好，绝不是让老破小一夜暴涨，而是给庞大的存量资产“托底找路”，告别过去的无序贬值。
这是最核心的转变，也是我最看重的一点。在此之前，老破小的改造一直停留在“表面功夫”
刷外墙、换管线、加电梯，本质上还是“修修补补”，无法改变房屋老化、户型落后、配套不足的核心痛点，也难以扭转其贬值趋势。
而这一轮政策，彻底打破了这个局限。从国家顶层文件到四省落地细则，都明确提出“自主更新、原拆原建”，
中国政府网城市更新政策解读配套数据显示，与传统旧改相比，原拆原建可使老破小居住品质提升60%以上，户型优化率达75%，部分试点项目甚至能实现“原地回迁、面积微增”。
就像上海静安彭一小区，原有40幢老楼经原拆原建后，重建为17幢高层电梯房，不仅实现了居住品质的跃升，
还统筹了学校、地下停车等配套，这就是政策升级的直观体现。
我预判，未来1-2年，四省核心区的老破小，将逐步从“无人问津”转向“有选择的价值回归”。
很多人看到政策就盲目跟风，觉得所有老破小都能“沾光”，其实不然：这轮政策的核心是“试点先行、严控范围”，不是“全面放开”。
中指研究院2026年开年城市更新试点报告显示，目前全国老破小原拆原建试点项目仅47个，主要集中在四省核心城市核心片区，
且明确了三个硬性条件：必须是C/D级危房、业主同意率不低于90%、位于城市核心区（或重点更新片区）。
简单说，不是所有老破小都能“原拆原建”：偏远片区、结构完好但老旧的房子，依然只能享受传统旧改；
只有那些存在安全隐患、业主意愿强烈、区位有优势的老破小，才能纳入试点。
这一点，既是政策的严谨性，也是我提醒大家的重点——别盲目入手非试点区域的老破小，否则大概率还是会被套牢。
很多人疑惑，为什么国家要花这么大力度，给看似“无价值”的老破小找出路？
首先，存量市场已成楼市主力。居研究院2026年开年报告显示，目前全国存量住房交易占比已达68%，其中老破小占比超三成，
若任由老破小无序贬值，不仅会影响千万家庭的资产安全，还会拖累整个存量房市场的稳定，进而影响楼市大盘的预期。
其次，告别“大拆大建”是必然选择。过去，大拆大建虽然能快速更新城市面貌，但也带来了拆迁矛盾、房价虚涨、资源浪费等诸多问题。
而自主更新、原拆原建，是更温和、更可持续的方式——既不用大规模拆迁，又能盘活存量资产，
还能改善居民的居住环境，兼顾了城市发展与民生需求，这也是2025年顶层文件反复强调的核心方向。
最后，这是“保民生”的重要举措。
老破小的业主，大多是普通工薪阶层、老年人，他们没有能力换房，只能居住在老化、破旧的房子里，甚至面临安全隐患。
原拆原建、自主更新，本质上是给这些家庭“改善居住条件”的机会，也是践行“人民城市人民建”的核心要求，
写这篇文章，不是想劝大家去“抄底老破小”，而是想告诉大家：别再盲目看空所有老破小，也别幻想老破小能回到过去“暴涨”的时代。
这一轮政策，给老破小的定位很清晰——托底、找路、提价值，而不是炒房、抬房价。
对于老破小业主来说，若你的房子符合试点条件，不用再焦虑“卖不掉、贬不停”，未来大概率能实现“居住品质+资产价值”的双重提升；
若不符合试点条件，也不用灰心，传统旧改依然能改善居住体验，只是资产增值空间有限。
对于购房者来说，千万别跟风入手老破小，尤其是非核心区、非危房的老破小，未来依然会面临“流动性差、贬值慢”的问题；
若确实有刚需，优先选择试点区域、配套成熟的老破小，性价比才是关键。
